État des lieux de sortie : modèles et conseils
mis à jour le 11 mai 2024
7 min de lecture
En location immobilière, l’état des lieux de sortie est un document signé en deux exemplaires à la restitution des clés du logement au propriétaire. L’objectif de l’état des lieux de sortie est de prouver l’état dans lequel était la location lorsque le locataire quitte le logement.
L'état des lieux de sortie sert d'abord les intérêts du propriétaire (alors que l'état des lieux d'entrée sert le locataire).
Voici quelques conseils pratiques pour bien comprendre ce qui est important avant, pendant et après ce RDV.
Sommaire :
Quand faire l’état des lieux de sortie ?
Officiellement, l'état des lieux peut être réalisé au moment de la libération de la location ou très peu de temps après. C’est du bon sens, mais voilà : il ne faut pas attendre des semaines. Notons qu’il peut avoir lieu après la libération des lieux, donc parfois après la fin du préavis.
Pour éviter une absence de l’une ou l’autre partie il est possible de fixer la date d'état des lieux par courrier recommandé avec avis de réception. Mais ça n'est pas nécessaire : la lettre recommandé s'impose surtout pour le préavis de location. Le locataire doit rendre les clés au propriétaire à la fin de l’état des lieux de sortie.
Bien sûr, la loi ne dit rien sur le fait que le RDV doit être un jour ouvré ou qu’il ne pourrait pas avoir lieu un jour férié : c’est au propriétaire et au locataire de s’entendre sur la date (l'état des lieux est dit amiable).
Lettre pour fixer un état des lieux de sortie
Dans quels cas l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire ?
L’état de sortie n’est pas obligatoire dans le cas d’un logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014. Si jamais le bail prévoit d’en faire un, c'est pour permettre de déterminer la responsabilité des parties en cas de litige concernant l'état du logement loué et de ses équipements.
Comment préparer l'état des lieux de sortie ?
En tant que propriétaire
Ressortez l'état des lieux d’entrée. Pré-remplissez votre modèle ou démarrez l'état des lieux sur votre application.
En tant que locataire
Déjà, pensez à faire le ménage et à nettoyer l’appartement de fond en comble. Rebouchez les trous dans les murs avec de l’enduit de rebouchage que vous trouverez en magasin de bricolage. Nettoyez les joints des douches et baignoires et évier avec du produit de nettoyage des joints. Ce n’est pas cher et ça fait sérieux.
Si vous êtes fumeur, aérez au maximum le logement pour faire disparaître toute trace de mauvaise odeur de tabac. Le propriétaire pourrait vous retenir une partie de la caution pour enlever l'odeur de tabac.
Ressortez votre état des lieux d’entrée pour comparer l’état de la location actuel avec celui à l’arrivée. Si vous n’en avez pas, pas de panique, on vous explique comment faire sans état des lieux d’entrée.
Vous pouvez demander à faire un état des lieux intermédiaire (un pré état des lieux) pour savoir quels seraient les travaux demandés par votre propriétaire.
Qui doit être présent ?
Le locataire et le propriétaire doivent être présents (ou être représentés par un tiers avec une procuration ou un mandat).
Si le propriétaire n’est pas là lors de l’état des lieux de sortie
Si il est absent lors de l’état des lieux de sortie il n’y a pas d’état des lieux de sortie. Le propriétaire ne pourra donc pas prouver que le bien a été endommagé. Dès lors, ce dernier est présumé avoir été restitué en bon état (ou a minima conforme à l’état des lieux d’entrée).
Si le locataire n’est pas là lors de l’état des lieux de sortie
Si c’est le locataire qui n’est pas là et qu’il est parti sans laisser d’adresse, le propriétaire doit alors demander un constat locatif à un huissier (c’est comme un état des lieux mais par un commissaire de justice assermenté).
Procuration pour faire un état des lieux de sortie
Si vous ne pouvez pas être présent le jour de l'état des lieux de sortie, vous pouvez mandater quelqu'un pour le faire à votre place. Vous pouvez choisir un proche ou un ami.
Pour faire un état de lieux à distance, vous serez obligé de choisir l'agent immobilier ou le propriétaire mais attention, c'est dangereux car l'état des lieux n'est alors pas vraiment contradictoire.
Voici un modèle de procuration pour faire l'état des lieux de sortie :
[Votre Nom Complet]
[Adresse de Résidence]
[Ville, Code Postal]
[Nom Complet du Représentant]
[Adresse de Résidence]
[Ville, Code Postal]
[Date]
Objet : État des Lieux de Sortie
Je soussigné, [votre nom complet], donne par la présente procuration à [nom complet du représentant] pour effectuer l'état des lieux de sortie du logement [que je possède/que je loue], situé à [adresse du logement].
Cette démarche se fera en présence de [nom complet de la partie adverse (locataire ou propriétaire)], conformément au contrat de bail daté du [date de signature du bail].
Cette autorisation permet à [nom complet du représentant] de réaliser toutes les procédures nécessaires, de noter les observations concernant l'état du logement et, le cas échéant, l'inventaire du mobilier, ainsi que de signer l'état des lieux et de [recevoir / remettre] les clés, après vérification de son identité auprès du locataire.
Ce courrier sera présenté et remis au [propriétaire ou locataire] lors de l'établissement de l'état des lieux, accompagné des copies des pièces d'identité du mandant et du mandataire.
Fait à [lieu], le [date].
Signature
Télécharger la lettre de procuration
Quel modèle d'état des lieux de sortie ou quelle appli choisir ?
Application d'état des lieux de sortie
Etadly est avant tout une application d'état des lieux. Vous pouvez l'utiliser pour faire votre état des lieux de sorti sans tracas : c'est facile et intuitif. Essayez et vous vous ferez votre propre avis.
Application d'état des lieux sans abonnement
Modèle d'état des lieux de sortie
Nous proposons aussi des modèles d'état des lieux de sortie en format Word (docx) à personnaliser.
Utilisez notre générateur de modèle d'état des lieux pour les faire correspondre exactement à votre logement loué.
Comment se passe un état des lieux de sortie ?
Déroulement
Il faut faire le tour du logement avec l’état des lieux d’entrée et vérifier l’état du logement et de ses équipements. Si il n’y a plus d’électricité, il faut le faire en journée car la loi est claire : l’état des lieux doit être fait dans de bonnes conditions d’éclairage.
Pensez à tout bien consigner dans le document. Comme par exemple :
- l’état des sols, et peintures,
- le relevé des compteurs (avec index)
- la sonnette, l'alarme, l’interphone
- les ouvertures et fermetures de fenêtres
- l’électroménager
- les cheminées
- les clés, télécommandes et badges
- les détecteurs de fumée
- les robinets
- l’eau chaude sanitaire
- les radiateurs
Si une dégradation est constatée, vous pouvez vous mettre d'accord directement sur un forfait qui ne devra pas être dépassé pour telle ou telle réparation et le consigner dans l'état des lieux.
Si il n’est pas d’accord avec l’état des lieux, le locataire a le droit de ne pas signer ! Il y aura alors un état des lieux avec un huissier dont le prix sera à partager entre les deux parties. Enfin, le locataire qui quitte les lieux remet dans tous les cas les clés au propriétaire (qu'il soit ou non d'accord avec l'état des lieux).
Coût
Contrairement à l'EDL d'entrée dont le coût peut être réparti entre le locataire et le propriétaire, le coût de l'état des lieux à la sortie (lorsqu'il est facturé par un professionnel) est entièrement à la charge du propriétaire. Il est donc gratuit pour le locataire.
Réparations : qui paye quoi ?
Ce qu’il faut retenir c’est que les éléments usés normalement par le temps sont à la charge du propriétaire. On parle d’usure normale. Une tâche au mur n’est pas toujours une usure normale. Il peut s'agir d’un défaut d’entretien ou de salissure imputable aux occupants. Si, au moment de l’entrée du locataire dans le logement, les peintures sont neuves et qu’au départ 6 ans après il faut les refaire, la remise à neuf des murs et plafonds normalement usés doit être payée par le propriétaire et non par le locataire.
Le mieux est de convenir à l’avance de la manière dont les équipements et le logement vont vieillir pour distinguer usure normale liée au temps d’une part et détérioration d’autre part. C’est la grille de vétusté. Elle se définit au moment de la signature du bail. Au moment de la sortie du logement, il est malheureusement trop tard pour en utiliser une. À moins de le faire à l’amiable.
État des lieux de sortie conforme vs non conforme
Un état des lieux de sortie est dit "conforme" lorsqu'il ne fait pas état de dégradation par rapport à l'état des lieux d'entrée (hors usure normale).
Restitution de la caution au moment de l’état des lieux de sortie
La caution (le terme exact est "dépôt de garantie") ne doit pas forcément être rendue le jour de l’état des lieux.
Le propriétaire a :
- 1 mois pour la rembourser à son ancien locataire en cas d’état des lieux de sortie conforme.
- 2 mois pour la rembourser à son ancien locataire en cas d’état des lieux de sortie non conforme.
Ce délai commence à courir le jour de la restitution des clés (en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception).
Cette caution peut être amputée de retenues justifiées par le propriétaire ou l'agence immobilière :
- devis,
- facture,
- lettres de réclamation de loyers restés impayés,
- etc.
Contester l’état des lieux de sortie en cas de litige
Si vous pensez qu’il y a un problème dans l’état des lieux (qu’il est incomplet ou falsifié par exemple) vous pouvez le contester.
Voici ce que dit la loi. La contestation est gratuite. La contestation est facultative si le litige porte sur plus de 5000€. En cas d’état des lieux litigieux, le propriétaire ou le locataire peuvent contester l’état des lieux de sortie, devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice : vous trouverez l’annuaire des commissions départementales de conciliation sur le site du service public.
Voici un modèle de lettre pour saisir la commission départementale de conciliation :
[Votre Nom Complet]
[Adresse de Résidence]
[Ville, Code Postal]
[Téléphone]
[E-mail]
À l'attention de la Commission Départementale de Conciliation
[Adresse de la Commission]
[Ville, Code Postal]
[Date]
Objet : Saisine de la Commission Départementale de Conciliation
Madame, Monsieur,
Je me permets de vous adresser la présente afin de solliciter l'intervention de la Commission Départementale de Conciliation dans le cadre d'un différend qui m'oppose à [Nom Complet du Propriétaire/Locataire], concernant le logement que je [loue/possède] situé à [Adresse complète du logement].
Le différend porte sur [préciser brièvement la nature du litige, par exemple : non-restitution du dépôt de garantie, désaccord sur les charges locatives, problèmes relatifs à l'état des lieux, augmentation de loyer non justifiée, etc.].
Malgré mes tentatives de résolution amiable [préciser les démarches déjà entreprises, telles que courriers, appels téléphoniques, réunions], nous n'avons pas réussi à trouver un accord satisfaisant pour les deux parties.
Je joins à ce courrier les pièces justificatives suivantes : [liste des documents tels que copie du bail, correspondances échangées avec la partie adverse, preuves des tentatives de résolution amiable, etc.].
Je reste bien entendu à votre disposition pour toute information complémentaire ou pour une éventuelle rencontre afin de discuter plus en détail de cette affaire.
Je vous remercie par avance de l'attention que vous porterez à cette demande et espère que votre intervention permettra de trouver une issue favorable à ce différend.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Votre Nom Complet]
[Signature]
Si la conciliation échoue, ils peuvent saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. La liste des tribunaux est disponible sur le site justice.fr. Le juge des contentieux de la protection est un juge spécialisé du TJ (tribunal judiciaire) et du tribunal de proximité (ex tribunal d’instance). Ce type de juge est compétent pour trancher les litiges portant sur les baux d'habitation.
Faut-il payer le loyer jusqu’à l’état des lieux de sortie ?
Bien sûr ! Sinon vous vous exposez à des tracas juridiques avec avocats et juges, huissiers et saisies. Mieux vaut ne rien avoir à se reprocher, cela se retournerait contre vous.
Si vous n’avez pas les moyens d’assigner votre propriétaire indélicat en justice (en imaginant qu’il invente des travaux pour justifier une retenue sur la caution), vous pouvez peut-être bénéficier de l’aide juridictionnelle.
Les assurances demandent en général la copie de l’état des lieux de sortie pour résilier l’assurance habitation. Dans tous les cas, en tant que locataire, il faut conserver votre assurance habitation tant que vous n’avez pas fait l’état des lieux de sortie avec le propriétaire et que vous ne lui avez pas rendu les clés.
Voir aussi :
Modèle d'état des lieux - App pour état des lieux - État des lieux d'entrée