Grille de vétusté et état des lieux locatif

  mis à jour le 30 déc. 2023

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La grille de vétusté est un document qui peut être annexé au bail de location d'une maison ou d'un appartement.

Elle définit des taux de vétusté par matériel : de quelle manière l'usure du temps est prise en compte en cas d'usage anormal du bien ou d'un de ses équipements par le locataire. Les réparations peuvent alors être partagées entre le propriétaire et le locataire.

Il n'y a pas d'obligation quant à la grille de vétusté officielle à retenir. Elle est laissée au libre choix du locataire et du bailleur.

La vétusté qu’est ce que c’est ?

La vétusté désigne un état abîmé, dégradé par le temps.

Un équipement vétuste ou un logement vétuste est délabré et en piteux état du fait de l’usure du temps.

En France, la vétusté est définie par le législateur comme “l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement” (cf Décret d’application n°2016-382)

Le taux de vétusté, c'est quoi ?

C'est le pourcentage de dégâts que le temps est censé avoir provoqué à l'objet au matériau ou à la peinture en question.

Qu’est ce que c’est qu’une grille de vétusté en location ?

Une grille de vétusté est un tableau qui définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué et leur taux de vétusté à appliquer (cf Décret d’application n°2016-382) :

• une durée de vie théorique
• des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire

En français, qu’est ce que ça veut dire ?

Cela signifie que chaque élément du logement subit les effets du temps selon des formules mathématiques définies par la grille de vétusté .

Un abattement forfaitaire annuel peut être vu comme un pourcentage de perte de valeur annuelle de la chose louée.

On parle aussi de coefficient de vétusté d’un meuble, d’un objet, d’un logement...

La grille de vétusté peut indiquer aussi :

• une franchise temporelle : une durée pendant laquelle les équipements sont considérés comme toujours neufs durant les premières années d’utilisation
• une valeur résiduelle : une valeur plancher au-delà de la durée de vie où l’on considère qu’ils vaudront toujours au minimum un certain pourcentage de leur valeur de départ. C'est l'inverse du taux de vétusté maximale.

Quand appliquer la grille de vétusté ?

Déjà pour l’appliquer, il faut l’avoir prévu au moment de la signature du bail.

D’après l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut demander à faire appliquer une telle grille de vétusté lors de l’état des lieux de sortie.

Cela doit être prévu au moment du bail et la fameuse grille doit y être annexée.

Ensuite elle ne s’applique qu’en cas d’usure anormale de l’équipement :

Une usure normale c’est l’usure de l’équipement en prenant en compte l’ancienneté du logement loué.

D’après l’article 1755 du Code civil :

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Une usure anormale c’est les dégâts à un instant donné ou dans le temps par négligence ou défaut d’entretien du logement et de ses équipements.

Une usure abusive correspond à des dégradations volontaires et délibérées faites par le locataire (joints arrachés, trous non rebouchés, porte défoncée, canalisation bouchée…)

Comment calculer une grille de vétusté ?

Calculer une grille de vétusté c'est calculer le montant des réparations à payer par le locataire avec la grille de vétusté.

Pour calculer la vétusté il faut :

• une grille officielle convenue au moment de l'état des lieux d'entrée
• le type de matériel sur lequel on veut calculer la vétusté.
• enfin, utilisez un calculateur de vétusté.

Avec toutes ces informations, on peut calculer la vétusté en immobilier !

Voici un exemple concret qui sera plus parlant que 1000 discours.

Si l’on prend par exemple une vétusté mesurée ainsi dans la grille :

• Equipement : Canalisations
• Durée de vie : 15 ans
• Franchise : 5 ans
• pourcentage d’abattement par année après franchise : 8%
• Valeur résiduelle à la charge du locataire après la durée de vie : 20%

En imaginant que la canalisation du robinet d’un logement aient été payées 100 par le propriétaire à l’année 0.

Voici la valeur à régler par le locataire en cas de réparation nécessaire et en fonction des années :

En imaginant ensuite que cette canalisation du robinet de la cuisine nécessite une réparation, 9 ans après les travaux, les locataires doivent 68 à leur propriétaire.

Si cette réparation a lieu au bout de 4 ans, les locataires doivent payer 100 au propriétaire.

Un autre exemple avec la peinture mesurée ainsi dans la grille :

• Equipement : Peinture
• Durée de vie : 7 ans
• Franchise : 1 ans
• pourcentage d’abattement par année après franchise : 15%
• Valeur résiduelle à la charge du locataire après la durée de vie : 10%

Un dernier exemple de vétusté d’électroménager :

• Equipement : Électroménager
• pourcentage d’abattement : 15%

Si il n’y a ni franchise ni valeur résiduelle, la valeur en fonction des années ressemblerait plutôt à cela :

Quelle date prendre en compte pour l’état neuf ?

La date à prendre en compte pour l’état neuf (la valeur 100 ci-dessus) n’est pas la date d’entrée dans les lieux mais la date de réalisation des travaux ou d'achat du matériel.

Le bailleur (propriétaire) doit pouvoir fournir un justificatif au locataire sur simple demande pour justifier de la valeur de la chose à réparer.

En pratique, il s'agit d’une facture mise à disposition du locataire.

Mais d’autres critères peuvent être définis dans la grille de vétusté.

La mention “neuf” dans l’état des lieux d’entrée peut suffire à prendre comme référence le jour de l’état des lieux comme date de démarrage pour les calculs de vétusté.

Simulateur pour calculer la vétusté

Voici un simulateur pour calculer la vétusté d'un équipement, de travaux, d'un objet...

La date d'entrée dans les lieux n'entre pas en jeu dans ce calcul : indiquez l'âge réel des travaux ou du dernier remplacement de l'équipement au moment du dégât constaté.

La valeur initiale correspond à la valeur sur facture ou indiquée au moment de l'état de lieux d'entrée.

Quelle est la meilleure grille de vétusté officielle ?

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif d’organisation de bailleurs et de locataire ou d’associations de locataires (art 41 et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

En pratique on en trouve de nombreuses sur internet en utilisant la recherche Google “grille de vétusté filetype:pdf”.

Les grilles de vétusté favorables au locataire sont celles qui n’indiquent pas de franchise et de valeur résiduelle.

Les grilles de vétusté favorables au propriétaire sont celles qui indiquent une franchise et une valeur résiduelle.

Voici quelques exemples de grilles de vétusté officielles :

• Lyon métropole habitat
• Le foyer stéphanais 
• Nièvre habitat
• OPH de Reims
• OPAC de Paris
• Patrimoine locatif des sociétés d'Ile-de-France du Groupe 3F
• ...

Mais la meilleure grille de vétusté sera celle qui sera choisie par les parties au moment de la signature du bail.

Chez Etadly, nous proposons des états des lieux faciles avec des photos et des observations sur l'état de chaque matériel, aménagement ou équipement. Libre à vous de définir quelle grille de vétusté utiliser, nous nous chargeons de la génération d'un état des lieux clair et lisible.

Voir aussi :
État des lieux avec huissier - Pas d'état des lieux d'entrée - État des lieux intermédiaire