Un huissier pour faire un état des lieux

  mis à jour le 30 déc. 2023

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Quand le locataire ne veut pas signer l’état des lieux de sortie ou n’est pas là à la restitution des clés, le bailleur doit alors faire appel à un huissier de justice ou un de ses clercs assermentés.

Qu’est ce qu’un huissier

Un huissier de justice est un officier public c’est-à-dire une personne à qui l’État français a délégué des fonctions de puissance publique.

Il est par exemple chargé d’établir des actes dits “authentiques” au même titre qu’un notaire ou un officier d’état civil en mairie.

Pourquoi faire appel à un huissier pour un état des lieux

En principe un état des lieux est établi par toutes les parties (ou leur mandataire), contradictoirement (elles sont toutes les deux présentes) et amiablement (par opposition à judiciairement).

Si ces conditions ne sont pas remplies, l’état des lieux est réalisé par un huissier de justice mandaté par la partie la plus réactive.

Cela peut être dû au fait que locataire et propriétaire ne s’entendent pas sur le principe ou sur le contenu de l’état des lieux d'entrée ou de sortie.

Si par exemple le locataire est parti sans prévenir et sans laisser d’adresse, l’huissier sera mandaté par le propriétaire pour faire un constat locatif.

C’est le nom officiel d’un état des lieux fait par un huissier de justice.

Si le propriétaire ne fait pas d’état des lieux d’entrée, le locataire peut en demander un à un huissier. Mais ce n’est pas obligatoire. En effet, cela lui coûtera moins cher de simplement envoyer une lettre recommandée au propriétaire pour lui demander un état des lieux d’entrée (voir que faire sans état des lieux d’entrée).

Nota : On peut faire appel à un huissier pour une location nue ou meublée à usage d'habitation ou pour un bail commercial. En revanche, pour les locations saisonnières, la possibilité de faire appel à un huissier pour un constat locatif n'est pas inscrite dans la loi. Il faut le prévoir dans une des clauses du bail pour vous réserver cette possibilité.

Théoriquement un état des lieux d’huissier doit rester contradictoire

Il faut toujours veiller à ce que l’huissier convoque les deux parties par LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) au moins 7 jours francs avant son intervention.

En principe, c’est important.

Pourquoi ?

Parce que sinon l’état des lieux qu’il fait pourrait être considéré comme nul.

On dit qu’il n’est pas opposable à l’autre partie.

En pratique, ce n’est pas si grave si ce n’est pas fait : c’est plutôt pour être en règles qu’il faut agir ainsi.

Voilà un exemple réel qui illustre cela :

En 2007, M. et Mme LOC (les locataires) concluent un contrat de bail avec M. et Mme PROP puis rendent le logement le 31 janvier 2013.

Le 4 février (soit 4 jours après et non 7), M. et Mme PROP font faire un constat locatif à un huissier de justice.

Ils invoquent des dégradations (désordres locatifs) et ne restituent pas leur caution à M. et Mme LOC.

Sur ce, M. et Mme LOC les assignent auprès du tribunal de proximité car ils n’ont pas été prévenus de l’état des lieux par l’huissier et veulent récupérer leur dépôt de garantie.

Le tribunal de proximité leur donne raison.

MAIS la Cour de cassation (la plus haute juridiction française) casse ce jugement et affirme :

le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie n'interdisait pas au bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs et sans examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés.

Donc finalement, même si l'huissier n'avait pas fait son travail en ne convoquant pas les locataires dans cette affaire, le constat locatif était valable.

Le coût d’un état des lieux par huissier de justice

Le coût d’un constat locatif doit être partagé en deux (une moitié pour le locataire et une moitié pour le bailleur).

Ce partage par moitié doit être fait même si le locataire n’assiste pas au constat le jour J.

SAUF si l’une des parties n’est pas convoquée par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception au moins 7 jours avant. Dans ce cas, c’est la partie qui demande le constat d’huissier qui doit payer cette prestation.

Le prix d'un état des lieux pour huissier est réglementé.

Faut-il être là pour l’état des lieux d’huissier ?

La réponse est oui.

C’est mieux car vous pourrez échanger avec lui (mais pas l’influencer).

Que vous soyez locataire ou propriétaire, l’huissier ne connaît pas forcément bien les lieux et peut oublier de noter des éléments qui lui échapperaient (une porte défoncée, une prise qui ne fonctionne pas, une chaudière cassée…)

Lui notera tout cela dans son rapport avec ses propres mots (il ne fera que constater les choses et ne pourra pas consigner dans son procès verbal ce qu’il ne peut pas voir lui-même).

Trouver un huissier de justice

Pour trouver un huissier de justice pour un constat locatif, vous pouvez utiliser cet annuaire : annuaire des huissiers de justice en France.

En résumé, l’huissier n’a pas de pouvoir de jugement, simplement de constatation. Si on se lance dans un constat d’huissier, il y a de fortes chances pour que l’affaire finisse au tribunal de proximité pour les litiges inférieures à 4000€ et au tribunal judiciaire au-delà.

Voir aussi :
Visite conseil en état des lieux - Modèle gratuit d'état des lieux - Application pour état des lieux