Comment réagir en l'absence d’état des lieux d’entrée ?

  mis à jour le 6 jan. 2024

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S'il n'a pas été fait d'état des lieux lors de l'entrée dans les lieux, on applique la présomption de l'article 1731 du Code civil : le locataire a reçu le logement en bon état (sauf preuve contraire).

Que dit l'article 1731 du code civil s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?

En substance, il stipule que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Sauf preuve du contraire, c'est-à-dire sauf à démontrer que le bien était en mauvais état, on considère que l'appartement ou la maison n'était pas dégradé.

Cette loi fait peser une lourde charge sur le locataire qui doit démontrer l'usure s'il veut récupérer sa caution ce qui est quasiment impossible s'il ne réagit pas.

Mais, cette règle de droit commun n'est pas automatique.

En effet, selon l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui régule les relations entre un propriétaire/bailleur et son locataire, on ne peut pas invoquer cette présomption si l’on a fait obstacle à la réalisation de l’état des lieux ou à sa remise à l’une des parties.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la même conséquence à l’encontre de la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En voici un exemple réel de jurisprudence daté de 2016 :

M. et Mme LOC ont assigné leurs anciens propriétaires (M. et Mme PROP) pour récupérer leur caution.

Seulement, voilà, il n'y avait ni état des lieux d'entrée, ni état des lieux de sortie.

Et M. et Mme LOC ne prouvaient pas que M. et Mme PROP s'étaient opposés à ces états des lieux.

La présomption simple de l'article 1731 du Code Civil s'applique donc et la Cour de Cassation (la plus haute juridiction en France) a statué ainsi :

Ayant constaté qu'aucun état des lieux d'entrée ni de sortie n'avait été dressé, relevé que l'existence des désordres était établie au vu des factures de réparations produites par le bailleur et souverainement retenu que les locataires ne renversaient pas la présomption pesant sur eux en application de l'article 1731 du code civil, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans inverser la charge de la preuve, que le coût des remises en état devait être laissé à leur charge.

Comment réagir s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?

Le locataire du bien doit exiger la réalisation d’un état des lieux d'entrée.

C’est dans son intérêt !

Le preneur peut aussi envoyer au propriétaire ce qu’on appelle un pré-état des lieux. C’est un état des lieux non finalisé que le bailleur peut ou non accepter.

Si le propriétaire ne répond pas à cette demande amiable, il faut dans ce cas le mettre en demeure par LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception).

Le locataire se ménage ainsi une preuve que l’état de lieux a été demandé.

Que risque alors le propriétaire si il n'en fait pas ?

Si le propriétaire ne répond pas, il sera considéré comme ayant refusé l’état des lieux et ne pourra alors pas utiliser la caution du locataire pour réparer d'éventuels dégâts locatifs à la fin du bail.

Astuce : lorsque vous rédigez une lettre recommandée, demandez d’abord une souche de lettre recommandée dans votre bureau de poste et inscrivez sur la lettre elle-même “Par Lettre recommandée n°XXXXX” où XXXXX correspond au numéro du recommandé. On ne pourra pas vous dire que le contenu de la lettre ne correspond pas à ce que vous produisez comme preuve dès lors que vous aurez reçu l’accusé de réception n° XXXXX.

Voici une souche de LRAR et le numéro à reporter sur le courrier :

Voir aussi :
Application état des lieux - Prix d'un état des lieux - État des lieux numérique